Guia: como usar o FGTS na compra de imóvel

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é uma das principais ferramentas que os trabalhadores brasileiros podem utilizar para conquistar a casa própria. No entanto, o uso desse recurso segue regras específicas, definidas pela legislação e pelo Conselho Curador do FGTS, para garantir que ele seja realmente direcionado à moradia de quem trabalha.

Se você tem dúvidas sobre como funciona, quem pode usar e quais são os passos, este guia vai te ajudar a entender tudo de forma clara. Confira as regras:

1. Tempo de trabalho com FGTS

Você precisa ter, no mínimo, 36 meses de trabalho com carteira assinada, somando períodos consecutivos ou não. Isso vale para uma ou mais empresas. Esse tempo serve para garantir que você tenha saldo suficiente no FGTS.

2. Não ter outro imóvel na mesma cidade

Para usar o FGTS, você não pode ser dono, ter financiamento ativo, ser promitente comprador ou usufrutuário de outro imóvel residencial urbano na cidade onde mora ou trabalha (incluindo cidades vizinhas e região metropolitana). Essa regra existe para priorizar quem está comprando a primeira casa.

3. Uso para moradia própria

O imóvel que você vai comprar precisa ser para sua moradia própria ou do seu cônjuge. Não é permitido usar o FGTS para imóveis de aluguel, investimentos ou para terceiros.

Quais são os requisitos do imóvel?

1. Quanto às características e finalidades do imóvel

O imóvel deve ser:

• Residencial;
• Urbano;
  Estar em boas condições de uso, sem problemas estruturais ou pendências legais.

Não pode ser:

• Imóvel comercial;
• Terreno sem construção;
• Propriedade rural.

2. Limite de valor

Em 2025, o valor máximo do imóvel para uso do FGTS é de R$ 1,5 milhão. Esse limite vale para qualquer região do Brasil e pode ser ajustado ao longo do tempo.

3. Localização

O imóvel precisa estar na cidade onde você mora há mais de um ano ou na cidade onde você trabalha, o que inclui também cidades vizinhas ou da mesma região metropolitana. Essa exigência reforça que o FGTS seja usado para quem tem vínculo real com o local.

Como o FGTS pode ser usado na compra do imóvel?

Existem três formas principais de usar o FGTS na compra de um imóvel:

• Compra à vista: se você tiver saldo suficiente no FGTS, pode usar para pagar até 100% do valor do imóvel, sem precisar fazer financiamento;
• Entrada no financiamento: você pode usar o FGTS como parte da entrada, o que diminui o valor financiado e o valor das parcelas mensais;
• Pagamento das parcelas: cobrindo até 80% do valor de cada prestação, durante 12 meses, desde que o saldo permita.

Além disso, outro uso comum do FGTS é para a amortização ou quitação de um financiamento, um benefício interessante para quem já está pagando por um imóvel e deseja quitar parte da dívida ou reduzir o saldo devedor, ajudando a diminuir as parcelas. Nesse caso, aplica-se também a regra dos 80% do valor da parcela, que pode ser usado por até 12 meses, podendo ser renovado se ainda houver saldo.

Documentos e passo a passo para comprar imóvel com FGTS

Para usar o saldo do fundo, é necessário seguir algumas etapas e apresentar os documentos exigidos pela Caixa Econômica Federal ou outro agente financeiro autorizado.

Checklist dos documentos necessários:

• Documento de identidade (RG e CPF);
• Comprovante de residência;
• Carteira de Trabalho ou outro documento que comprove seu tempo de serviço;
• Declaração do Imposto de Renda (se você declarar);
• Matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis;
• IPTU quitado;
• Laudo de avaliação do imóvel;
• Certidão negativa de ônus do imóvel (para provar que ele não tem dívidas ou pendências).

Como funciona o processo?

Após reunir todos os documentos, o próximo passo é dar entrada no pedido de uso do FGTS. A seguir, veja como isso acontece na prática:

1. Início do pedido

Você pode iniciar o processo de duas formas: pelo aplicativo Habitação Caixa ou indo diretamente à uma agência da Caixa ou banco autorizado.

O banco responsável analisará seu crédito, verificará as regras do FGTS e avaliará se o imóvel está dentro dos critérios exigidos.

2. Liberação do dinheiro

Se toda a documentação estiver correta e o pedido for aprovado, o valor do FGTS não será transferido para a sua conta. Em vez disso, o dinheiro vai diretamente para o vendedor ou para o agente financeiro responsável pelo imóvel. Essa é uma medida de segurança que garante o uso correto do recurso.

3. Registro do imóvel

Após a compra ser concluída, é obrigatório registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis no prazo de até 30 dias. Nesse momento, também será necessário apresentar uma certidão que comprove o uso do FGTS na operação.

Quando o FGTS não pode ser usado na compra de imóvel

Apesar de ser um grande aliado na conquista da casa própria, o FGTS não pode ser usado em qualquer situação. Existem regras claras que impedem o uso do fundo em determinados casos, tanto em relação ao tipo de imóvel quanto ao tempo entre usos.

Tempo mínimo entre usos

Após utilizar o FGTS para comprar um imóvel, existe um prazo de carência de 36 meses (3 anos) para que você possa usar o saldo novamente na aquisição de outro imóvel residencial.

Ou seja, mesmo que você venda o imóvel anterior, será necessário esperar esse período para ter acesso ao fundo em uma nova compra.

Outras situações em que o FGTS não pode ser utilizado

Existem restrições específicas sobre os tipos de uso permitidos. Veja abaixo em quais casos o uso do FGTS é proibido:

• Compra de terrenos sem construção prevista: o fundo só pode ser usado para imóveis residenciais prontos ou com construção financiada vinculada;
• Reformas, ampliações ou melhorias no imóvel: mesmo sendo sua residência, o FGTS não pode ser usado para obras de melhoria, apenas para aquisição ou quitação;
• Imóveis comerciais ou rurais: o uso do FGTS é exclusivo para imóveis residenciais urbanos destinados à moradia própria.

Mudanças recentes nas regras (atualizado em 2025)

Nos últimos anos, o governo tem feito ajustes nas regras do FGTS e nos programas habitacionais. Em 2025, novas medidas foram anunciadas para facilitar o acesso ao crédito e ampliar o uso do fundo por famílias da classe média.

Expansão do crédito para a classe média

Desde abril de 2025, o Programa Minha Casa, Minha Vida passou a permitir que famílias com renda entre R$ 4.700 e R$ 8.600 utilizem linhas de crédito semelhantes às do FGTS, com juros reduzidos de até 8,16% ao ano.

Essa medida busca ampliar o acesso à moradia com condições mais vantajosas para quem não se enquadrava nas faixas anteriores do programa.

Combinação de recursos: FGTS + financiamento

Outra mudança importante permite que famílias com renda de até R$ 12 mil possam combinar o saldo do FGTS com financiamentos bancários, o que ajuda a:

• Reduzir os juros;
• Aumentar o valor disponível para aquisição;
• Melhorar as condições de pagamento.

Essa flexibilização amplia o poder de compra de muitas famílias que, antes, tinham mais dificuldade em conseguir crédito imobiliário.

Vantagens e cuidados ao utilizar o FGTS para compra de imóvel

Utilizar o FGTS para comprar um imóvel pode ser uma decisão estratégica, mas exige atenção. A seguir, veja os principais benefícios e os cuidados necessários para tomar a melhor decisão.

Benefícios do uso do FGTS

• Reduz o valor do financiamento: ao usar o fundo como entrada, o valor financiado diminui significativamente;
• Diminui os juros pagos: menor valor financiado significa menor incidência de juros no longo prazo;
• Mais segurança financeira: ajuda a manter as parcelas mais baixas, reduzindo o impacto no orçamento mensal.

Cuidados ao usar o FGTS

• Reserva de emergência comprometida: o FGTS é uma forma de poupança obrigatória. Usá-lo significa abrir mão de uma reserva que poderia ajudar em caso de desemprego ou necessidade urgente;
• Regras mudam com frequência: acompanhe atualizações nas normas e nos programas governamentais para garantir que você esteja tomando a melhor decisão com base nas condições atuais.

Vale a pena usar o FGTS na compra de imóvel?

Com certeza! Mas, como você viu neste guia, essa estratégia deve ser bem planejada. Usar o FGTS pode tornar a compra do seu imóvel mais acessível e financeiramente viável. As mudanças de 2025 ampliaram as possibilidades para diversas faixas de renda, tornando o processo mais justo e inclusivo.

Antes de decidir, é essencial:

• Fazer simulações e garantir que o imóvel desejado está dentro dos critérios permitidos pelo uso do FGTS;
• Consultar um agente da Caixa Econômica Federal ou banco credenciado;
• Avaliar qual modalidade de uso (entrada, amortização ou quitação) faz mais sentido para o seu caso.

Se você quer continuar por dentro de todas as regras, novidades e oportunidades envolvendo o FGTS, acompanhe o Clube do Cidadão. Salve nosso site nos favoritos e volte sempre que tiver dúvidas sobre seus direitos!